Mietrecht Freising

01. Januar 2012 · Kommentare deaktiviert · Kategorien: Mietrecht

Mietrecht Freising ist ein Informationsangebot der Kanzlei Dr. Altersberger und Kollgen aus Freising bei München zu Rechtsfragen aus dem Bereich des Mietrechts.

Wir beraten Sie im Mietrecht, u.a.

• Beratung, Prüfung und Erstellung von Mietverträgen (Wohnraummietvertrag und Gewerberaummietvertrag)
• außergerichtliche Beratung und gerichtliche Vertretung bei Mängeln, Mietminderung und Schadensersatz
• außergerichtliche Beratung und gerichtliche Vertretung im Zusammenhang mit einer Kündigung und Räumung

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Aktuelle Nachrichten zum Mietrecht:

Mieter haften für durch sie verursachte Mietminderungen

06. April 2012 · Kommentare deaktiviert · Kategorien: Mietminderung, Schadenersatz · Tags: ,

Vermieter haben gegenüber solchen Mietern, die durch ihr Verhalten den Hausfrieden stören und dadurch andere Mieter zur Minderung der Miete berechtigen, einen Anspruch auf Schadenersatz. Im konkreten Fall hatte ein Mieter andere Mieter durch das Hören lauter Musik, ständiges Möbelrücken und lautes Reden/Geschrei in den Abendstunden sowie während der Nacht belästigt. Diese kürzten daraufhin berechtigt ihre Mietzahlungen an den Vermieter. Das Amtsgericht Bremen verurteilte den Mieter nach seinem Auszug zur Zahlung von Schadensersatz, da dieser durch die Störung des Hausfriedens die den Vermieter treffenden Mietminderungen verursacht hatte.

Urteil des AG Bremen vom 09.03.2011, Aktenzeichen 17 C 105/10

BGH: Kündigung wegen nicht genehmigter Untervermietung

03. April 2012 · Kommentare deaktiviert · Kategorien: Kündigung, Untermiete · Tags: ,

Mieter bedürfen zur Untervermietung grundsätzlich der Erlaubnis durch den Vermieter. Erfolgt die Untervermietung ohne diese Erlaubnis, so stellt sie auch dann eine Vertragspflichtverletzung dar, wenn ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis bestanden hat. In einem solchen Fall kann fraglich sein, ob der Ausspruch einer Kündigung gerechtfertigt ist. Dies richtet sich nach den Umständen des Einzelfalles: wenn der Mieter die Erlaubnis rechtzeitig beim Vermieter erbeten hat, kann dieser die Kündigung nicht auf die fehlende Erlaubnis stützen, wenn ihm selbst eine Pflichtverletzung vorzuwerfen ist. Das ist etwa dann der Fall, wenn der Vermieter auf ein entsprechendes Anschreiben nicht reagiert.

Urteil des BGH vom 02.02.2011, Aktenzeichen VIII ZR 74/10

Keine Mietminderung bei vorhersehbaren Störungen durch Bauarbeiten

29. März 2012 · Kommentare deaktiviert · Kategorien: Mietminderung · Tags:

Dem Mieter steht grundsätzlich ein Recht zur Mietminderung zu, wenn der Mietgebrauch der Mietsache beispielsweise aufgrund von Bauarbeiten auf einem Nachbargrundstück beeinträchtigt ist. Das gilt aber dann nicht, wenn der Mieter bereits bei Abschluss des Mietvertrages mit solchen Beeinträchtigungen rechnen musste. Nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Braunschweig ist das unter anderen dann der Fall, wenn sich auf dem Nachbargrundstück ein Gebäude erkennbar älterer Bausubstanz befindet. Hier muss der Mieter grundsätzlich mit Störungen durch Bau- und Renovierungsarbeiten rechnen. Ein Recht zur Mietminderung besteht in einem solchen Fall nur dann, wenn die Beeinträchtigungen vom zeitlichen Umfang und von der Intensität über das objektiv zu Erwartende hinausgehen.

Urteil des OLG Braunschweig vom 18.10.2011, Aktenzeichen 1 U 68/10

Kündigungserfordernisse bei der Kündigung wegen Eigenbedarf

10. Februar 2012 · Kommentare deaktiviert · Kategorien: Kündigung, Mietrecht · Tags:

Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist in § 573 BGB geregelt. Der Vermieter kann wegen Eigenbedarf nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, also der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Nach der Rechtsprechung des BGH muss das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnen, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Dazu reicht grundsätzlich aus, dass der Vermieter die Person bezeichnet, für die die Wohnung benötigt wird, und das Interesse darlegt, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat. Dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt oder bekannte Umstände müssen im Kündigungsschreiben nicht nochmals wiederholt werden.

BGH: Kein Anspruch auf Heilung eines formunwirksamen Mietvertrages

07. Februar 2012 · Kommentare deaktiviert · Kategorien: Mietvertrag, Mietvertragliche Klauseln · Tags:

Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit (§ 550 BGB). Die Beendigung des Vertrages richtet sich dann nach den gesetzlichen Kündigungsfristen. Wird die Schriftform nicht bereits bei Vertragsschluss eingehalten, so hat der Vermieter im Regelfall keinen nachträglichen Anspruch auf Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages. Ein solcher Anspruch lässt sich auch nicht aus einer salvatorischen Klausel ableiten, nach der der Vertrag so durchzuführen ist, als wäre eine unwirksame Bestimmung durch eine ihr sinngemäß am besten entsprechende, gültige ersetzt worden.

Urteil des BGH vom 25.07.2007, Aktenzeichen XII ZR 143/ 05

BGH: “Weißen” als unwirksame Farbvorgabe in Mietvertragsklausel

01. Februar 2012 · Kommentare deaktiviert · Kategorien: Mietvertrag, Mietvertragliche Klauseln · Tags:

Enthält der Mietvertrag eine Klausel, die dem Mieter das “Weißen” der Wände im Rahmen der Schönheitsreparaturen aufgibt, so ist diese als eine unzulässige Einschränkung der persönlichen Lebensgestaltung des Mieters anzusehen. Denn während des Mietverhältnisses kann der Mieter die Wände nach seinem Geschmack streichen. Ein gegenteiliges anerkennenswertes Interesse des Vermieters, welches diese Einschränkung rechtfertigen könnte, sah der BGH vorliegend nicht.

Urteil des BGH vom 21.09.2011, Aktenzeichen VIII ZR 47/11

Unwirksame Endrenovierungsklausel – BGH vom 12.09.2007

24. Januar 2012 · Kommentare deaktiviert · Kategorien: Mietrecht, Mietvertragliche Klauseln · Tags:

Nach der Entscheidung des BGH benachteiligt eine Endrenovierungspflicht, die unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung sowie vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug besteht, den Mieter auch dann unangemessen, wenn ihn während der Dauer des Mietverhältnisses keine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen trifft.

Die betreffende Klausel „Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gemäß Anlage zurückzugeben.“ wurde durch die Anlage wie folgt ergänzt: „Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Raufaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen.”

Urteil des BGH vom 12.09.2007, Aktenzeichen VIII ZR 316/06

Schimmelbildung – Aufstellen von Möbeln an Außenwänden

24. Januar 2012 · Kommentare deaktiviert · Kategorien: Mietrecht, Schadenersatz · Tags:

Ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung hat der Vermieter grundsätzlich kein Recht, auf das Aufstellen der Möbel Einfluss zu nehmen. Gleichwohl kommt es bei Schimmelbildung in den Wohnräumen immer wieder zu Streit darüber, ob der Schimmel durch das zu nahe Aufstellen der Möbel an den Außenwänden hervorgerufen wurde. Mietwohnungen müssen aber in bauphysikalischer Hinsicht so beschaffen sein, dass sich auch an Außenwänden bei einem Wandabstand von wenigen Zentimetern keine Feuchtigkeit bilden darf, folglich es nicht zur Schimmelbildung kommen darf. Geschieht dies dennoch und werden dabei die Möbel des Mieters beschädigt, so besteht eine Schadenersatzpflicht des Vermieters.

Urteil des LG Mannheim vom 14.02.2007, Aktenzeichen 4 S 62/06

Eigenbedarfskündigung bei der GbR

23. Januar 2012 · Kommentare deaktiviert · Kategorien: Kündigung, Mietrecht, Mietvertrag · Tags:

Für Mietverhältnisse über Wohnraum ist die Kündigung wegen Eigenbedarfes in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB möglich. Bereits in der Vergangenheit hat der BGH entschieden, dass eine Kommanditgesellschaft (KG) Wohnräume weder als „Wohnung für sich” noch für Familien- oder Haushaltsangehörige benötigen und daher gegen den Mieter keine Eigenbedarfskündigung aussprechen kann.

Anders ist dies bei einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR). Eine GbR kann eine von ihr vermietete Wohnung grundsätzlich wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter kündigen. Voraussetzung dafür ist aber, dass der betreffende Gesellschafter schon bei Abschluss des Mietvertrags Gesellschafter der GbR war. Denn es wäre nicht angemessen, den Gesellschafter einer GbR schlechter zu stellen als Mitglieder einer einfachen Vermietermehrheit.

Urteil des BGH vom 27.06.2007, Aktenzeichen VIII ZR 271/06

Schimmelbildung nach Einbau von Isolierfenstern

23. Januar 2012 · Kommentare deaktiviert · Kategorien: Mieterpflichten, Mietrecht, Mietvertrag · Tags:

Mieter haben ein ordnungsgemäßes Lüften der gemieteten Wohnräume sicherzustellen und so u.a. der Bildung von Schimmel vorzubeugen. Eine Verletzung dieser Pflicht kann zu Schadenersatzansprüchen des Vermieters führen. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Vermieter während der Mietzeit Isolierfenster einbauen lässt und es versäumt, den Mieter auf daraus folgende neue Anforderungen an dessen Heiz- und Lüftungsverhalten im veränderten Raumklima hinzuweisen. Es besteht keine Pflicht des Mieters, insoweit selbst Informationen einzuholen.

Urteil des LG München I vom 08.03.2007, Aktenzeichen 31 S 14459/06

Mietvertragsklausel “bisherige Ausführungsart” unwirksam

23. Januar 2012 · Kommentare deaktiviert · Kategorien: Mietrecht, Mietvertrag, Mietvertragliche Klauseln

Ist in einem Mietvertrag eine Klausel enthalten, die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt und bestimmt diese, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der „bisherigen Ausführungsart” abweichen darf, so ist die Klausel insgesamt wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Der Begriff der „bisherigen Ausführungsart“ ist nach einer Entscheidung des BGH für den Mieter unklar, da bei einer engen Auslegung der Klausel der Mieter bei jeder Farbtonabweichung des Wand- oder Deckenanstrichs, eines Wechsels der Wandtapete usw. die Zustimmung des Vermieters einholen müsste. Einer derartigen Einschränkung der Mieterrechte bedarf es nicht.

Urteil des BGH vom 28.03.2007, Aktenzeichen VIII ZR 199/06

Sommerliches Aufheizen eines Bürogebäudes stellt keinen Mangel dar

23. Januar 2012 · Kommentare deaktiviert · Kategorien: Mangel, Mietrecht

Nach einer Entscheidung des OLG Frankfurt stellt das sommerliche Aufheizen eines Bürogebäudes (mit der Folge einer erhöhten Innentemperatur der vermieteten Büroräume) keinen Mangel dar, wenn der Vermieter nicht mietvertraglich eine Klimatisierung der Räume oder eine besondere Dämmung des Gebäudes zugesagt hat. Ausreichend ist dann allein, dass die Räumlichkeiten den baurechtlichen Vorschriften entsprechen.

Urteil des OLG Frankfurt/Main vom 19.01.2007, Aktenzeichen 2 U 106/06